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Bundesfachbereich Immobilienbewertung zur Neuregelung der Grundsteuer

Ein Kommentar zur Grundsteuer von Bernhard Bischoff
Zur Person: Dipl.-Ing. Bernhard Bischoff ist Vizepräsident des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.(BVS), Bundesfachbereichsleiter Immobilienbewertung im BVS und von der IHK Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Bischoff hat einen Lehrauftrag an der Hochschule für Wirtschaft und Recht in Berlin, gehört zum Prüfungsgremium mehrerer Kammern in Berlin und Brandenburg und ist Mitglied in zwei Gutachterausschüssen. Darüber hinaus ist er Herausgeber und Autor des Werkes „Praxis der Grundstücksbewertung“ und Dozent/Referent bei zahlreichen Fort- und Weiterbildungsinstituten. Für den BVS hat er die Novellierung des Wertermittlungsrechts in Deutschland von Beginn an beratend begleitet.

Bis Ende 2019 läuft nach Willen des Bundesverfassungsgerichtes die Frist für die politische Umsetzung zur Neuregelung der Grundsteuer. Bis Ende 2024 sind die gesetzlichen Regelungen für eine Grundsteuer zu realisieren. Im Mittelpunkt steht eine vergleichbare Form der Immobilienbewertung für alle betroffenen Grundstücke, die eine marktgerechte Wertermittlung sicherstellt. Dabei können für diese Massenbewertung pauschalierte Verfahren genutzt werden, die nicht jedes wertrelevante Detail eines Grundstücks berücksichtigen. In der jetzt wieder einmal geführten Diskussion über die möglichen Modelle zur Wertermittlung sowie den aufzunehmenden Einflussgrößen wie verschiedene Flächenangaben, Mieten, Nutzungsarten, Angaben zu Baujahren oder Restnutzungsdauern sowie zur Modernisierung oder technischer Ausstattung wird übersehen, welche Möglichkeiten bundesweit einheitlich zur Erfassung dieser Daten bestehen oder umsetzbar sind. Ausgeschlossen ist eine Ermittlung von Verkehrswertem. Diese Ziele sind nicht realisierbar, weil der Verkehrswert im § 194 Baugesetzbuch als stichtagsbezogener Wert definiert ist, der alle Einflüsse auf ein individuelles Grundstück zu berücksichtigen hat. Das ist für alle grundsteuerpflichtigen Grundstücke in Deutschland nach einem einheitlichen Maßstab nicht zu leisten.

Aus diesen Gründen wurde jede steuerliche Wertermittlung mit pauschalen Ansätzen gesetzlich geregelt und von der Rechtsprechung bis zum Bundesverfassungsgericht für zulässig erachtet. Für die neue Grundsteuer ist es erforderlich, Modelle zu wählen, die zu einer elektronischen, vereinfachten Immobilienbewertung führen und rechtlich eine ausreichende Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen ermöglicht. Diese Methoden und Modelle sind bereits in den letzten Jahren für und in Deutschland entwickelt und getestet worden. Alle Modelle erfordern Kenntnisse über die zu besteuernden Grundstücke einschließlich der Gebäude. Während nur die Bodenwerte in Deutschland fast flächendeckend mit den Bodenrichtwerten gem. § 196 Baugesetzbuch vorliegen, sind die Gebäudedaten elektronisch vollständig für Deutschland nicht vorhanden. Damit ergibt sich, dass eine reine, auf den Bodenwert bezogene Steuer, am schnellsten und einfachsten umzusetzen ist. Erforderlich ist nur, dass die Bodenrichtwerte einheitlich georeferenziert elektronisch vorliegen. Das ist flächendeckend in Deutschland nicht der Fall. Hier müssen die zuständigen Bundesländer die Vollständigkeit sicherstellen, was im zur Verfügung stehenden Zeitraum von 5 Jahren zu realisieren ist.

Vorgaben zur Neubewertung der Immobilien machte das Gericht in seinem Urteil (Az. 1 BvL11/14 u.a.) nicht. Als wichtige Steuerquelle für die 11.000 bundesweiten Kommunen macht die bisherige Grundsteuer ca. 14 Milliarden Euro im Jahr an Steuereinahmen aus, was ca. einem Zehntel ihres Steueraufkommens entspricht. Um die erforderlichen Gebäudedaten erfassen zu können, ist es erforderlich auch hier entsprechende Datenbestände oder elektronische Auswertungen zu nutzen. Um deutschlandweit die gleichen Daten zu erfassen, muss sichergestellt sein, dass eine einheitliche Definition aller zu ermittelnden wertrelevanten Parameter vorhanden ist. So gibt es zum Beispiel bundesweit keine einheitliche Definition der Wohnfläche oder Nutzfläche in Mietverträgen, der Geschossfläche oder der Bruttogrundfläche von Gebäuden sowie der Ertragssituation von Grundstücken.

Zur Datenerfassung einiger Angaben ist es einfacher und vielleicht realisierbar, aus dem digitalen Liegenschaftskataster die Gebäudegrundfläche zu erheben und mit der Anzahl der Vollgeschosse aus dem Liegenschaftskataster zu multiplizieren. Die hierzu erforderlichen digitalen Gebäudeerfassungen müssten bundesweit einheitlich geregelt werden, was noch nicht flächendeckend der Fall ist. Diese Methodik wird seit Jahren von Sachverständigen angewendet, um die entsprechenden Daten für die Bewertungen zu ermitteln. Es ist darauf hinzuweisen, dass eine schnelle Erhebung der Daten, wie Flächenangaben, Baujahr, Bauweisen, Zustände, Modernisierung oder Austausch nicht in den vom dem Gericht vorgegebenen Fristen zu leisten ist.

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öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

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