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Meinungen von Sachverständigen

Steuern bei Immobilienerbschaft sparen – BVS-Sachverständige geben Auskunft

Objekt wird geerbt – Steuern werden vom Finanzamt berechnet

Erbt man ein Haus oder eine Eigentumswohnung, steht auch der Fiskus vor der neuen Objekttür und verdient in der Regel mit. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird von den Finanzämtern erhoben. Zur Festlegung des zu versteuernden Betrages berechnen die Finanzämter den vermeintlichen Grundstückswert. „Hier fängt die Krux an“, erklärt Bernhard Bischoff, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung. „Diese bundesweit stark pauschalisierten und vereinfachten Bewertungsverfahren der Finanzämter berücksichtigen nicht alle Bewertungskriterien. Einerseits verständlich, denn hier sitzen Laien, die nach definierten Parametern die Steuer festlegen. Andererseits kann der Steuerzahler aus diesen Gründen zu viel Steuern zahlen.“

Unabhängiges Gutachten kann Steuern sparen

Die einzige Überprüfungsmöglichkeit für die neuen Immobilienbesitzer ist die Überprüfung durch ein eigenes Gutachten. „Der Steuerpflichtige hat das Recht, anhand eines Verkehrswertgutachtens den vom Finanzamt behaupteten Wert des Grundstückes bzw. Objektes überprüfen zu lassen. So kann der Erbe im Falle nachweisen, dass der „Gemeine Wert“ der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der vom Finanzamt ermittelte Wert. Die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer ist dann entsprechend vom Finanzamt herabzusetzen“, erklärt BVS-Vizepräsident Bischoff.

Beratungsgespräch: lohnende Investition, ob Gutachten Sinn macht

Ein Gutachten ist natürlich mit Kosten verbunden und kann zwischen 2.000 und 5.000 Euro liegen – je nach zu bewertendem Objekt. Dieser Betrag ist unter Umständen schon höher als die zu begleichende Erbschaftsteuer. „Es macht natürlich nur Sinn ein externes Gutachten in Auftrag zu geben, wenn der Erbe hier Steuern spart. Die Lösung für uns Immobilien-sachverständige im BVS sieht so aus: Wir bieten in der Regel eine erste Einschätzung und Beratung. Hierfür brauchen wir allgemeine Unterlagen des Objektes. Durch unsere Fachexpertise können wir einen Eindruck gewinnen und dem Erben eine Einschätzung geben, ob ein separates Gutachten lohnenswert ist, weil so Steuern gespart werden können. Diese Beratung liegt bei ca. 200,00 Euro zzgl. MwSt. Stellt sich heraus, dass ein umfangreiches Gutachten zur Steuerersparnis führt, folgt die ausführliche und schriftliche Begutachtung, die dann dem Finanzamt zur Korrektur des Steuerbetrages vorgelegt wird. Doch der allererste Schritt lautet: „Bescheid vom Finanzamt abwarten“, erklärt der BVS-Bundesfachbereichsleiter für Immobilienbewertung.

Fachkompetenz vom Bundesfinanzhof vorgeschrieben – nur Gutachten von ö.b.u.v. Sachverständigen werden anerkannt

Wer darf solch ein Änderungsgutachten verfassen und wird dies dann auch anerkannt? Erben, die hier Geld investieren, möchten auch auf der sicheren Seite sein. In seinem Urteil vom 11.09.2013 (Az. II R 61/11) hat der Bundesfinanzhof festgelegt, dass nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anerkannt werden, und daher Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwälte, oder nicht ausreichend qualifizierte Sachverständige, für eine Begutachtung nicht mehr in Frage kommen. „Das macht Sinn“, erklärt Experte Bischoff, „Die öffentliche Bestellung ist das höchste Qualitätsmerkmal, da hier regelmäßig das Vorhandensein der hohen Sachkunde und der persönlichen Unabhängigkeit geprüft wird. Wir müssen unsere Aufgaben unparteiisch, unabhängig und weisungsfrei erfüllen.“

Wie findet ein Laie einen kompetenten Immobiliensachverständigen für sich?

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung eines Sachverständigen ist die höchste nachgewiesene Fachexpertise auf dem Gebiet der Immobilien-Wertermittlung. Geprüft und überwacht von Bestellungskörperschaften, sind diese Sachverständigen ausgewiesene Experten für ihr Fachgebiet. Qualifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung sind zum Beispiel auf der BVS-Homepage in der Sachverständigendatenbank unter www.bvs-ev.de/svz/